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Peut-on contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires ?
Oui , il est possible de contester une décision prise en assemblée générale. Il faut néanmoins respecter les conditions suivantes :
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Être titulaire d’un droit réel sur un lot au moment de la tenue de l’assemblée générale (propriétaire, usufruitier , etc.)
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Être opposant (c’est-à-dire avoir voté « contre » la résolution adoptée ou « pour » une résolution qui a été rejetée) ou défaillant (c’est-à-dire être absent et non représenté lors du vote de la résolution). Le fait d’être opposant s’apprécie résolution par résolution. Le copropriétaire qui était défaillant ou opposant à l’ensemble des résolutions peut demander l’ annulation de l’assemblée générale dans son entier .
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Agir en justice dans le délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d’assemblée générale par le syndic. Si le syndic n’a jamais envoyé le procès-verbal, le délai de contestation est de 5 ans . Dans tous les cas, le recours est effectué devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble . L’accompagnement par un avocat est obligatoire. Il fera délivrer une assignation à l’encontre auprès du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic.
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Contester une question soumise à la délibération de l’assemblée générale et aux votes des copropriétaires.
À savoir
En l’absence de contestation dans les délais, une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s’impose à tous.
Les motifs de contestations sont très variés. Par exemple, il peut s’agir des cas suivants :
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Irrégularités de convocation de l’assemblée générale (délai, contenu, auteur incompétent etc.)
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Irrégularités de composition de l’assemblée générale (personnes sans qualité ayant voté, absence de désignation du président de séance etc.)
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Violation des règles de majorité applicables à la résolution
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Vote d’une question non inscrite à l’ ordre du jour de l’assemblée générale.
Il suffit de démontrer que les règles, prévues par la loi, concernant l'organisation ou le fonctionnement de l'assemblée générale ou la décision en elle-même, n'ont pas été respectées.
À noter
Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi.
En principe, si le tribunal annule une décision d’assemblée générale ou l’assemblée générale, elle est considérée comme n’ayant jamais existé. Cette décision s’impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui n’ont pas agi en justice.
Toutefois, l’annulation n’a pas d’impact sur l’ obligation de régler les charges de chaque copropriétaire. De même, en cas d’annulation de la désignation du syndic, les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables.
Textes de référence
- Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 42
Délai pour contester une décision - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 18
Délai pour contester une décision